Недвижимость с гарантированным доходом: все программы каталога

В таблицу вошли только объекты, где карточка проекта прямо называет доход фиксированным, гарантированным или гарантированным минимумом. Обычные прогнозы и revenue split сюда не включены.

У двух объектов в районах DAMAC база — уже внесённые платежи, выплаты идут каждые 6 месяцев. В Radisson Blu Izmir 8% — нижний порог от чистой стоимости продажи объекта, с ежеквартальной выплатой в долларах или евро. Если 50% фактической чистой прибыли выше минимума, владелец получает большую сумму.

Поэтому сравнивать только колонку с процентом нельзя. Нужно выписать базу расчёта, график и право на превышение минимума. Восемь процентов от уже внесённой части цены не равны автоматически восьми процентам от всей стоимости объекта.

У Rixos фиксированные 7% относятся только к блоку R3. Стартовая цена проекта $1,118,000 не подтверждена как цена подходящего юнита R3, поэтому в таблице это прямо оговорено. У Aliée основное здание Residences не имеет заявленной гарантии; программа 7% действует в отдельном здании Aliée Lofts.

На Самуи границы ещё уже: названы leasehold-юниты Hotel Program в зданиях №2, №6 и №7 на 2–3 этажах. Прайс Phase 2 в карточке относится к другим зданиям. Подставить его минимальную цену в таблицу как порог гарантированной программы было бы неверно, поэтому цена обозначена как неуказанная.

Edge by Rotana после 5 лет переходит к доходу по фактической загрузке; источник отдельно предупреждает, что удалённость может снизить результат. У Radisson Blu DAMAC Hills схема тоже становится зависимой от загрузки. Указанные источником 7–9% после срока — оптимистичная оценка, а не продолжение гарантии.

Wyndham Garden Samui после 3 лет переходит в общий арендный пул. TRYP после 7 лет распределяет фактический результат отеля пропорционально доле инвестора; цифра 12–14% прямо названа оценкой. Radisson Blu Izmir продолжает делить 50% чистой прибыли на остаток срока узуфрукта. В Portocolom владельцу ежемесячно распределяют 80% прогнозного чистого дохода с 13-м корректирующим платежом по итогам года.

Период после гарантии стоит моделировать отдельно, не продолжая фиксированную ставку механически. Нужны фактическая формула распределения, перечень расходов и ответственность за содержание юнита. У TRYP первые 5 лет расходы на номер несёт AKVO GY, а позднее расходы конкретного номера или доли могут вычитаться из дохода соответствующего инвестора. На Самуи оператор оставляет 50% валового арендного дохода, но из этой половины покрывает коммунальные услуги, уборку и обслуживание. Это разные способы перенести операционные расходы и разные риски для чистой выплаты.

Tersane Apartments не имеет задокументированной программы гарантированной аренды. У Yalı Apartments фиксированная гарантия также не заявлена. У основного здания Aliée Residences её нет, несмотря на программу соседнего здания Lofts.

Отдельная категория — доходная недвижимость за рубежом с прогнозом вместо обещания. Le Méridien Bodrum указывает оценочные 7–10%. NH Collection Zanzibar Pemba публикует прогноз 14.81–22.22% при разных сценариях загрузки. The One by Almal подробно раскрывает пессимистичный расчёт, но застройщик прямо отказывается гарантировать прогнозируемый ROI. Проверяемая математика лучше одинокой рекламной цифры, однако гарантией она от этого не становится.

1. Найдите плательщика: бренд, оператор и застройщик могут быть разными компаниями.
2. Определите базу: полная цена, чистая цена продажи или фактически внесённые деньги.
3. Сверьте юнит: здание, блок, этаж, номер и форма владения должны попадать в программу.
4. Разложите срок: дата начала, периодичность, окончание и продление.
5. Соберите расходы: налоги, обслуживание, ремонт, страхование и личное пользование.
6. Прочитайте следующую формулу: после срока риск часто возвращается владельцу через загрузку или прибыль.
7. Проверьте выход: возможны задержка перепродажи или обязательная передача договора управления покупателю.

После этого наложите формулу на график оплаты. В обеих программах районов DAMAC процент считается от внесённых платежей, поэтому сумма реально переданного капитала в каждом периоде имеет значение. У Radisson Blu Izmir личное пользование уменьшает выплату: стоимость проживания вычитается из дохода по узуфрукту. У Rixos применимые налоги и сборы остаются обязанностью покупателя. Даже фиксированная валовая цифра не отменяет расходы владельца.

Не путайте периодичность выплаты с годовой ставкой. В программах DAMAC выплаты идут каждые 6 месяцев, у Rixos и Radisson Blu Izmir — ежеквартально, у TRYP — ежемесячно. Это меняет денежный график, но не превращает годовой процент в ставку за каждый платёжный период.

Для недвижимости с гарантированным доходом важна и перепродажа. Edge разрешает её после окончания гарантийных выплат. Radisson Blu Izmir допускает продажу в любое время через AKVO GY и выход из узуфрукта с письменным уведомлением за 6 месяцев. Portocolom можно продать на открытом рынке, но новый покупатель принимает действующий договор управления. Ликвидность здесь определяется не только рынком, но и договором.

Сравнивая доходную недвижимость за рубежом, переносите каждое обещание из презентации в проект договора. Если ключевая цифра отсутствует в договоре конкретного юнита, таблица доходности её не заменит.