The One by Almal, Нуса-Дуа, Бали: 92% от прибыли владельцу, доходность даже в пессимистичном сценарии 17–22%

Большинство брошюр застройщиков показывают только лучший сценарий. Расписанная построчно математика пессимистичного сценария — комиссии за бронирование, коммунальные услуги, администрирование, маркетинг, комиссия управления, налог — редкость, и это значит, что рекламная цифра «до 22%» в каталоге не оторвана от задокументированного нижнего сценария.

Всего 154 юнита: 12 вилл, 30 таунхаусов, 112 апартаментов. Локация: Нуса-Дуа, Бали. Сдача: 3 квартал 2027. Стартовая цена: $98,000 (с учётом налога). Оператор: Registry Collection Hotels (Wyndham). Застройщик: Almal Real Estate Development / PT Magical Bali Villas.

Доходность по пессимистичному сценарию по типам юнитов (собственный худший прогноз застройщика, февраль 2026):

• Студия ($109,064): тариф $127, загрузка 75% → 19.17% годовых
• Апартаменты 1BR ($200,000): тариф $210, загрузка 75% → 17.27% годовых
• Апартаменты 2BR ($245,700): тариф $305, загрузка 82% → 22.27% годовых
• Таунхаус 1BR ($281,750): тариф $305, загрузка 76% → 18.00% годовых
• Вилла 2BR ($476,675): тариф $504, загрузка 79% → 18.32% годовых

Структура расходов, вычитаемых до чистой прибыли: комиссия за бронирование 16%, коммунальные/сервисные сборы 4%, администрирование и персонал 6%, маркетинг 1.5%, комиссия управления 8% от валовой операционной прибыли, затем 10% налог при выводе средств. Покупатель сохраняет 92% валовой операционной прибыли до этого финального налога.

Альтернативные сценарии в том же документе: опция полного 23-летнего цикла эксплуатации показывает общую чистую прибыль $522,795–$2,128,587 в зависимости от юнита (447–529% совокупной доходности); опция перепродажи сразу после сдачи показывает чистую прибыль за 1 год $32,719–$143,003 в зависимости от юнита. Застройщик рекомендует полную окупаемость через эксплуатацию плюс перепродажу к 7 году.

Дисклеймер застройщика (дословно, стоит знать): «Указанные показатели доходности основаны на реальных предположениях и рыночных трендах и могут не отражать будущие результаты... Мы не гарантируем точность прогнозируемой доходности и снимаем с себя ответственность за возможные убытки». Стандартная формулировка, но стоит указать её прямо, а не опускать.

Сравните с другими проверенными проектами Бали: Инвестиции в недвижимость за рубежом.

Что реально закладывает «пессимистичный сценарий» доходности?

Собственный худший прогноз застройщика, а не рекламная цифра: используются консервативные средние тарифы и загрузка для района Нуса-Дуа (на основе рыночных отчётов STR — Smith Travel Research), затем вычитаются реальные операционные расходы (16% комиссия за бронирование, 4% коммунальные/сервисные сборы, 6% администрирование, 1.5% маркетинг, 8% от валовой операционной прибыли как комиссия управления, плюс 10% налог при выводе средств) — итоговая чистая доходность 17.27–22.27% в зависимости от типа юнита.

Какую долю прибыли от аренды реально получает покупатель?

После комиссии управления (8% от валовой операционной прибыли) покупатель сохраняет 92% оставшейся операционной прибыли до финального налога при выводе средств — конкретное, задокументированное разделение, а не размытое обещание «большей части».

Какой бренд управляет The One?

Registry Collection Hotels, часть Wyndham. Застройщик — Almal Real Estate Development совместно с PT Magical Bali Villas.