Инвестиции в отель

Под одним названием продаются юридически разные продукты. В Edge by Rotana в DAMAC Hills 2 инвестор покупает меблированный отельный апартамент. В Radisson Blu Izmir Bornova продаются 27 резиденций внутри отеля, с полной кондоминиумной собственностью и отдельной программой узуфрукта. Wyndham Portocolom — freehold, но по закону Балеарских островов юнит остаётся туристическим активом: постоянно жить или самостоятельно сдавать его нельзя.

Есть и дробное владение. В TRYP by Wyndham Izmir доступны 0.25, 0.5 или 1.0 номера, а в Desire Hotel & Residences Antalya — документированные доли 10%, 25% или 50% конкретного номера, от $19,900. NH Collection Zanzibar Pemba предлагает целые гостиничные люксы и виллы, но опубликованные 14.81–22.22% — прогноз при загрузке 60–80%, не гарантия. У Le Méridien Bodrum продаются freehold-резиденции и виллы с оценочной, а не гарантированной доходностью 7–10%.

Одинаковый процент не означает одинаковый денежный поток. У Edge by Rotana — 8% от внесённых платежей на первые 5 лет. У Radisson Blu Izmir — минимальные 8% от чистой стоимости продажи в первые 5 лет программы: если 50% фактической чистой прибыли выше, владелец получает больше.

У Rixos Tersane Istanbul 7% от цены покупки действуют для блока R3 на 5 лет с опцией 5+5, а не для всего комплекса. У Wyndham Garden Samui 6% на 3 года относятся только к leasehold-юнитам Hotel Program в зданиях №2, №6 и №7 на 2–3 этажах. У Wyndham Portocolom заявлен минимум 5% на первые 3 года, при этом ежемесячные выплаты строятся вокруг 80% прогнозируемого чистого дохода с годовой сверкой.

Эти показатели нельзя сводить в одну колонку: процент считается от цены, чистой цены продажи или внесённых платежей, может быть минимумом на фоне доли чистой прибыли либо относиться только к отдельному блоку. TRYP обещает фиксированный ежемесячный доход в долларах на 7 лет, но карточка не приводит единую ставку; 12–14% после срока — только оценка.

Revenue split тоже бывает разным. На Samui оператор делит валовой арендный доход 50/50 и из своей половины оплачивает коммунальные услуги, уборку и сервис; после третьего года доход идёт из общего пула по фактической загрузке. В Radisson Blu Izmir владелец получает 50% чистой прибыли после операционных налогов; гарантия 8% первые пять лет — нижний порог, а программа рассчитана до 2046 года.

В Portocolom владелец оставляет 80% чистого арендного дохода: 12 равных ежемесячных выплат и 13-я корректировка. У Edge by Rotana после пяти лет результат зависит от загрузки, причём материалы предупреждают о риске из-за удалённости от центра. В TRYP после семи лет доход распределяется по реальным показателям пропорционально доле; расходы на номер после пятого года могут вычитаться из его дохода.

У Desire цифры «до 15%» и расчёты прибыли — оценки застройщика, причём значение сценариев 8%/10%/12% раскрыто не полностью. У NH Collection Pemba и Le Méridien Bodrum опубликованы прогнозы, а не гарантии. Подробнее — в материале «Инвестиции в недвижимость за рубежом».

Edge by Rotana разрешает 14 ночей в год: 7 в высокий и 7 в низкий сезон. Wyndham Garden Samui даёт 14 бесплатных ночей в низкий сезон. Rixos R3 — 14 ночей с бронированием за 30 дней, дополнительные ночи идут со скидкой 30%.

В Radisson Blu Izmir можно пользоваться юнитом минимум месяц в году с уведомлением за три месяца, но стоимость проживания вычитается из выплаты. Portocolom даёт две бесплатные недели, включая высокий сезон при наличии мест, и дополнительные проживания со скидкой 70%; требуется уведомление за 60 дней, а платящие гости имеют приоритет. Постоянное проживание и частная аренда запрещены режимом единого управления.

Для TRYP, Desire, NH Collection Pemba, Le Méridien Bodrum карточки не дают сопоставимого полного правила личного пользования. Это не означает, что пользование свободно: условие нужно искать в договоре управления конкретного юнита.

• От чего считается процент: от полной цены, чистой цены продажи, внесённых платежей, валовой выручки или чистой прибыли?
• Каков охват: весь объект, отдельное здание, блок, этаж или только юниты конкретной программы?
• Что будет после срока: фиксированная ставка исчезает, начинается revenue split или договор продлевается?
• Кто платит за обслуживание: оператор из своей доли, владелец отдельно или расходы вычитаются из дохода?
• Можно ли перепродать: в любой момент, после гарантии или только вместе с договором управления?
• Как ограничено личное пользование: число ночей, сезон, уведомление, вычет из выплаты и запрет постоянного проживания.
• Что именно заявлено: договорная гарантия, минимальный порог, прогноз или сценарий загрузки?

До подписания запросите договор покупки, договор управления, приложения с расчётом выплат и список расходов. Название международного бренда само по себе не отвечает ни на один из этих вопросов.