Недвижимость в Испании: Коста-дель-Соль и Майорка — две совершенно разные сделки Wyndham

Оба проекта в нашем испанском каталоге несут имя Wyndham. На этом сходство заканчивается — один это обычная вилла freehold, в которой можно жить когда угодно; второй — юридически ограниченный «туристический актив», в котором нельзя находиться постоянно, взамен на более низкую входную цену и структурированную программу дохода.

Большинство заявлений о доходности от аренды в этой индустрии — единая заявленная цифра. Wyndham Grand La Cala — исключение в нашем каталоге: официальный прогноз застройщика на 2026 год разбивает доходность помесячно. Для юнита T2 Panorama за €595,000 прогнозируемый средний суточный тариф колеблется от €188 в декабре до €283 в августе, а загрузка — от 61% до 92% в те же месяцы. После комиссий за бронирование OTA, комиссии управления, коммунальных услуг, испанского налога на недвижимость IBI, налога на отходы, ремонта и коммунальных сборов чистая операционная прибыль составляет €33,125/год — доходность 5.57% от цены покупки. Более крупный T3 Panorama за €985,000 показывает доходность 5.07%. Это полноценные резиденции freehold на первой линии поля для гольфа, с уже полученным разрешением на строительство.

Wyndham Portocolom начинается гораздо ниже — студии от €191,700 — но цена отражает по-настоящему другой продукт. По балеарскому закону «Единого управления» (unidad de explotación) каждый юнит в этом курорте должен профессионально управляться как единая операция: владельцы не могут сдавать свой юнит частным образом (никакого Airbnb) и не могут использовать его как постоянное жильё. Он классифицируется как «туристический актив», не дом, и покупка регистрируется с НДС как коммерческая сделка — формально вы должны 21% НДС, хотя собственный FAQ застройщика заявляет, что это не стоит покупателю ни цента деньгами через механизм обратного начисления в Испании.

Взамен владельцы получают «Программу стабилизированного дохода»: вместо необработанного, сезонно неравномерного арендного дохода вы получаете фиксированный ежемесячный платёж на 12 месяцев — равномерное распределение 80% от прогнозируемого годового чистого арендного дохода — плюс 13-й «выравнивающий» платёж после годовой сверки. Вы также получаете 2 недели личного пользования в году, включая пиковый сезон, при наличии мест.

Это не совсем сравнение «какая сделка лучше» — это вопрос «какой продукт вы реально хотите». Если вы хотите дом в Испании, которым можно пользоваться когда угодно, с арендным доходом как второстепенным бонусом, проект на Коста-дель-Соль — единственный из двух, который юридически это разрешает. Если ваша цель — актив с более низким входом и в основном пассивным доходом, и вас устраивают 2 недели личного пользования в году, структура Портоколома построена именно для этого. Купить не тот продукт под свою реальную цель — чисто арендный актив, когда хотелось дом на часть времени, или наоборот — самая частая ошибка, которую мы видим с курортной брендированной недвижимостью в Испании.