Wyndham Grand La Cala Golf Residences, Коста-дель-Соль: полный помесячный расчёт аренды, а не просто заявленная доходность

Большинство материалов застройщиков показывают единую заявленную цифру доходности без видимости того, что реально вычитается для её получения. Реальный месячный тариф, кривая загрузки и полная детализация расходов (комиссия OTA, комиссия управления, коммунальные услуги, налоги, коммунальные сборы) означают, что цифры 5.07–5.57% можно проверить построчно, а не принимать на веру.

58 брендированных резиденций, дома с 2 и 3 спальнями на первой линии поля для гольфа, полная собственность (freehold). Разрешение на строительство уже получено, по описанию проекта застройщика.

Полный прогноз аренды (собственные месячные цифры застройщика на 2026, сценарий с наивысшим процентилем):

• T2 Panorama (€595,000): средний тариф €215/ночь, средняя загрузка 71.08%, валовая выручка €56,913/год, чистая операционная прибыль €33,125/год → доходность 5.57%
• T3 Panorama (€985,000): средний тариф €316/ночь, средняя загрузка 69.50%, валовая выручка €83,160/год, чистая операционная прибыль €49,975/год → доходность 5.07%

Расходы, вычитаемые до чистой прибыли: комиссии за бронирование OTA, комиссия управления, электричество, вода, IBI (испанский налог на недвижимость), basura (налог на отходы), резерв на ремонт и замену, а также коммунальные сборы — каждый детализирован помесячно в исходном документе.

Налоги при покупке (по внутреннему FAQ брокера, стоит уточнить у собственного налогового консультанта): 7% на готовую/вторичную недвижимость, 10% на недвижимость на этапе строительства, плюс примерно 3% на нотариуса, юриста и связанные расходы закрытия сделки.

Текущие расходы владения: налог на недвижимость примерно €800–1,000/год (зависит от площади юнита); обслуживание примерно €160/месяц для юнита с 2 спальнями, €240/месяц для юнита с 3 спальнями; налог на отходы примерно €100/год.

Личное пользование владельцем: нет ограничения на дни личного пользования — владельцы могут жить в объекте непрерывно, если захотят, в отличие от некоторых других сделок с брендированной недвижимостью в нашем каталоге, ограничивающих бесплатные ночи владельца.

План оплаты: депозит бронирования €10,000 (удержание на 30 дней) → первоначальный взнос 30% (минус депозит бронирования) → два платежа по 10% каждый → 50% при сдаче.

Перепродажа: застройщик помогает с перепродажей, но требования эксклюзивности нет — владельцы свободны перепродавать самостоятельно.

Сравните с другим объектом Wyndham в нашем испанском каталоге: Почему русские продают недвижимость в Испании.

Доходность 5.57% — это рекламная цифра или реальный расчёт?

Это полный расчёт, а не просто заявленная цифра: исходный документ показывает помесячный средний суточный тариф и загрузку на 2026 год, валовую выручку и каждый вычет (комиссии OTA, комиссия управления, коммунальные услуги, налог на недвижимость, налог на отходы, ремонт, коммунальные сборы), прежде чем прийти к цифре €33,125/год чистыми за доходностью 5.57%.

На какие налоги стоит рассчитывать как покупателю?

По собственному FAQ брокера: 7% налог на покупку готовой/вторичной недвижимости, 10% на недвижимость на этапе строительства, плюс примерно 3% на нотариуса, юридические и связанные расходы закрытия сделки. Текущий налог на недвижимость составляет примерно €800–1,000/год в зависимости от площади юнита. Уточните актуальные ставки у независимого налогового консультанта перед покупкой.

Есть ли ограничение на число дней в году для личного пользования?

Нет — в отличие от некоторых других сделок с брендированной недвижимостью в нашем каталоге, ограничивающих бесплатные ночи владельца (например, 14 ночей/год), резиденции La Cala Golf можно использовать владельцу непрерывно, без ограничений, по собственному FAQ застройщика.