Layan Green Park, Пхукет: полная сезонная разбивка тарифов за каждой цифрой доходности, Фаза 1 и 2

Из собственного документа застройщика по программе Rental Pool — полная сезонная разбивка, а не единая цифра доходности: источник показывает точные средние суточные тарифы и загрузку для трёх сезонов (средний: 91 день при загрузке 60%; высокий: 184 дня при 70%; пиковый: 90 дней при 85%), затем детализирует расходы по отдельным статьям — 7% налог/НДС, 1% городской налог, 10% сервисный сбор, плюс операционные расходы (14%), банковские комиссии (2%), коммунальные услуги (1%) и мебель/оборудование (3%) — прежде чем прийти к доле владельца в 60% от чистой прибыли. Цены Фазы 2 заметно выше Фазы 1 для сопоставимых типов юнитов, что согласуется с отдельно отмеченным в каталоге выводом о росте цены за м² с момента запуска.

Почему это важно

Большинство заявлений о доходности в этом каталоге показывают единый процент. Здесь задокументирована вся цепочка расчёта — сезонный тариф, загрузка, валовая выручка, детализированные расходы и итоговое разделение — то есть цифру доходности можно проверить и пересчитать, а не принимать на веру.

Детали проекта

Кондо-отель с собственной управляющей компанией в Лаян, Пхукет, застроенный в две фазы (строительство Фазы 2 началось во 2 квартале 2023). Управление: VillaCarte Group.

Механика Rental Pool: владельцы получают 30-дневную бронь личного пользования в год (май–октябрь). Юниты группируются в пулы по типу (все студии вместе, все 1-спальные вместе и т.д.); управляющая компания сдаёт каждый пул, вычитает расходы и выплачивает владельцам 60% чистой прибыли (40% удерживает управляющая компания). Расходы управляющей компании покрывают полный операционный стек: зарплаты управления/администрирования, продажи и маркетинг (включая выделенный отдел бронирований) и IT/цифровую инфраструктуру (CRM, системы дистрибуции, бренд/интеллектуальную собственность).

Расчётный пример по типам юнитов Фазы 2 (собственные цифры застройщика, только для справки, не является обязывающим предложением):

Студия (36.7 м²): 7,498,224 THB ($214,235) → доход владельца $16,047/год → доходность 7.5%
1-спальная (74.5 м²): 13,217,715 THB ($377,649) → доход владельца $28,755/год → доходность 7.63%
2-спальная (106.8 м²): 19,288,080 THB ($551,088) → доход владельца $43,872/год → доходность 7.96%
3-спальная (148.2 м²): 26,646,360 THB ($761,325) → доход владельца $61,823/год → доходность 8.12%

Для сравнения, тот же расчёт для студии Фазы 1 (30.3 м², 5,757,000 THB / $174,454) даёт $15,579/год — доходность 9.49%, выше, чем у эквивалентного юнита Фазы 2, что согласуется с ростом цены за юнит между фазами.

Сезонные тарифы, лежащие в основе расчёта: средний сезон (91 день) ~$72/ночь при загрузке 60%; высокий сезон (184 дня) ~$150/ночь при 70%; пиковый сезон (90 дней) ~$249/ночь при 85% (тарифы студии Фазы 2; более крупные юниты пропорционально дороже).

Сравните с другими проверенными проектами Таиланда: Инвестиции в недвижимость за рубежом.

Частые вопросы

Какую долю арендной прибыли реально получает владелец?

60% от чистой прибыли после вычета всех расходов (налог/НДС/сервисный сбор в сумме 18%, плюс 20% операционных расходов) — управляющая компания оставляет себе остальные 40%, из которых покрывает всё администрирование, продажи/маркетинг и IT-расходы.

Могу ли я пользоваться своим юнитом лично?

Да — годовая бронь на 30 дней, доступная с мая по октябрь, для личного пользования или для друзей/семьи.

Фаза 2 дороже Фазы 1?

Да — сравнивая эквивалентные студии, Фаза 1 оценена в $174,454 против $214,235 у Фазы 2, что также немного снижает процент доходности (9.49% против 7.5%), так как арендный доход не вырос пропорционально цене покупки.