Апарт-отель YES, Sea Breeze: полный детализированный расчёт арендного дохода от $98,242, а не просто заявленная доходность

Доходность, подкреплённая реальным построчным расчётом — точные ночные/месячные ставки, предположения о загрузке и расписанная структура комиссий оператора — заметно более проверяема, чем единая заявленная цифра «до X%». Также важно, что у оператора есть реальный многолетний опыт работы (14+ лет, тысячи уже работающих номеров), а не что это новый игрок, делающий прогнозы без истории.

936 номеров на 16 этажах, сдаются полностью меблированными и отделанными по стандарту 4-звёздочного отеля. Застройщик: Agalarov Development. Оператор: YES (сеть апарт-отелей, основана в 2011 году в России, расширяется до 14 объектов / 11,500+ номеров в России и СНГ к 2029 году). Расположен внутри Sea Breeze, того же курортного района на Каспийском побережье, что и Raffle Residences & Hotel Swissôtel (тоже в нашем каталоге) — девелопмент более 750 гектаров с собственным казино, аквапарком, яхтенным причалом и цирком.

Типы юнитов и полный расчёт арендного дохода (собственные цифры застройщика, до налога):

• Студия (28.65 м²): $98,242 → чистая прибыль $15,408/год → доходность 15.68% (22.42% с капитализацией)
• Standard (33.00 м²): $108,007 → чистая прибыль $15,922/год → доходность 14.74% (21.48% с капитализацией)
• Suite (67.09 м²): $215,524 → чистая прибыль $28,762/год → доходность 13.34% (20.08% с капитализацией)
• Executive Suite (88.71 м²): $281,360 → чистая прибыль $30,967/год → доходность 11.01% (17.75% с капитализацией)

Расчёт предполагает соотношение аренды 80% краткосрочной / 20% долгосрочной, до налогов. Отдельный «пакет для арендатора» (доукомплектование мебелью) не включён, оценивается от $1,000.

Программа распределения дохода «Max Profit»: владелец оставляет себе 70% дохода от долгосрочной аренды и 40% от краткосрочной; доля управляющей компании (30% долгосрочно / 60% краткосрочно) покрывает маркетинг, круглосуточную ресепшн, банковское/налоговое администрирование, проверку гостей и — для краткосрочной аренды — уборку, прачечную, интернет и комиссии OTA (платформ бронирования). Для частных владельцев управляющая компания также выступает налоговым агентом, перечисляя 14% дохода владельца напрямую государству.

Сравните с другим проектом Sea Breeze в нашем каталоге: Инвестиции в недвижимость за рубежом.

Доходность — это рекламная цифра или реальный расчёт?

Это полный расчёт: исходный документ показывает точные ночные и месячные ставки аренды, предположения о загрузке (75% краткосрочно, 90% долгосрочно) и структуру комиссий управляющей компании построчно, приходя к задокументированной чистой доходности 11.01–15.68% в зависимости от типа юнита (до налога).

Какую долю арендного дохода реально получает владелец?

70% от долгосрочной аренды, 40% от краткосрочной. Доля управляющей компании (соответственно 30%/60%) покрывает маркетинг, ресепшн, банковское и налоговое администрирование, проверку гостей, а также уборку/прачечную/комиссии OTA специально для краткосрочного проживания.

Есть ли у оператора опыт, или это его первый проект?

YES работает с 2011 года и сейчас управляет 4,205 номерами в 5 завершённых объектах в России и СНГ, ещё 9 объектов (7,400+ номеров) в стадии строительства, с отраслевыми наградами, включая Urban Awards (2019, 2021, 2022, 2024) и Booking.com Traveller Review Award (2024).